E’ facile immaginare che nel 2015 il mercato dei mutui immobiliari è destinato a crescere in maniera sostanziosa. Da una parte le compravendite immobiliari sono crollate dalle circa 800.000 del 2007 a 430.000 e con ogni probabilità si è toccato il fondo per cui quest’anno i numeri dovrebbero tornare ad aumentare. Dall’altra non si può fare a meno di notare che le maggiori banche italiane hanno fatto dei budget aumentando i soldi a disposizione per i mutui.

Con ogni probabilità l’aumento delle compravendite dovrebbe comunque essere limitato. A trainare il mercato dei mutui dovrebbe quindi essere la surroga, lo strumento a disposizione per tutti quelli che hanno aperto un mutuo e che permette di spostare tale prestito dalla banca in cui siamo ad un altro istituto che offre condizioni migliori – ovviamente se si chiede un importo maggiore rispetto a ciò che noi dobbiamo ancora pagare sarà necessario ripassare dal notaio e non si può più parlare di surroga ma di sostituzione, che non può più essere a costo zero.

Per MutuiOnline.it nel primo mese del nuovo, c’è stata un crescita del 53,8% dei mutui erogati in sostituzione e surroga. Questo strumento può anche essere utilizzato per ricontrattare il nostro mutuo con la nostra banca, che in genere si muoverà solo se avrà paura di perdere il cliente. A chi conviene la surroga? Bisogna valutare se il nuovo tasso che possiamo ottenere sia molto più basso di quello che stiamo pagando, e se mancano diversi anni alla fine del mutuo.

Se ci mancano pochi anni alla fine del nostro contratto, pensare ad un’operazione di surroga potrebbe rivelarsi una vera e propria perdita di tempo, visto che in genere le nostre banche usano piani di ammortamento alla francese, che caricano gli interessi soprattutto nella prima metà del periodo di accensione del mutuo. Secondo MutuiOnline.it c’è una forte probabilità che convenga la surroga per chi ha stipulato un mutuo negli ultimi dieci anni, soprattutto se si è scelto un tasso fisso.

Quale tasso scegliere? Oggi il miglior tasso variabile è dell’1,65% contro il 3% del tasso fisso. Ovviamente non si può dire con certezza quale sarà la dinamica dei tassi futuri. Sappiamo solo che i tassi variabili sono ai minimi storici e in futuro – non a breve termine – non potranno che salire. I future mostrano che dovrebbe esserci una salita molto graduale ma solo tra qualche anno.