La risoluzione del contratto di locazione può avvenire solo quando si raggiunge un accordo tra conduttore e locatore, oppure può verificarsi in una serie di casi previsti dalle legge. Il conduttore può recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi – o tre in caso di contratto transitorio – con una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno se ricorrono gravi motivi – una dizione generica che può comprendere situazioni molto diverse come la perdita di lavoro, la morte di un familiare, un cambiamento di residenza perché si cambia lavoro, e così via.

Questa facoltà vale sempre – qualunque sia l’uso a cui è destinato l’immobile locato –, e il contratto di locazione non può attenuare o cancellare l’esercizio di tale diritto. Potete trovare un facsimile di tale lettera a questo indirizzo. Se il conduttore non rispetta il termine di sei mesi, e per esempio rilascia l’immobile due mesi dopo la lettera di recesso, deve versare altri quattro mesi di canone. Il locatore, se il contratto non prevede condizioni diverse, può recedere dal contratto solo in occasione della prima scadenza – per cui ad esempio, se il contratto ha una durata di 4+4 anni, potrà dare disdetta almeno sei mesi prima dei 4 anni attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Per recedere dal contratto ci deve essere un motivo che rientra in una casistica precisa: il locatore intende destinare l’immobile per sè, per il coniuge o per un parente entro il secondo grado; intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali o culturali (in questo caso deve offrire al conduttore altro immobile idoneo);  l’immobile deve essere demolito o si vuole procedere alla sua radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni; perché il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione – in questa situazione il conduttore ha il diritto di prelazione per l’acquisto del bene – potete trovare un modello di lettera di recesso del locatore in questo post.

Per le risoluzioni dei contratti di locazione con durata pluriennale bisogna ricordarsi che si paga un’imposta di registro di 67 euro – da pagare con un F24. Negli altri casi – come la locazione di immobili non urbani -, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.