Oggi è molto più difficile vedersi erogare un mutuo e per questo il mercato immobiliare sta pensando ad altre forme per vendere i propri prodotti. uno di questi è rappresentato dall’affitto con riscatto. Si tratta di una compravendita definitiva che prevede però un incasso differito. In queste situazioni l’acquirente diventa subito proprietario pagando subito una piccola quota del prezzo finale e saldando il resto con un versamento mensile che corrisponde come importi al pagamento di un affitto o poco più.

Questa vendita deve prevedere delle garanzie per il venditore per poter ritornare in possesso dell’immobile in caso di inadempimento dell’acquirente. Gli schemi giuridici scelti per rispondere a questa domanda sono due: la vendita con patto di riscatto (art. 1500 ss. c.c.) e la vendita con condizione risolutiva di inadempimento (art. 1353 ss. c.c.).

Il primo schema è meno interessante perché riserva al venditore la possibilità di riavere la proprietà del bene solo dietro la restituzione del prezzo ricevuto. Il primo problema è che il termine per esercitare questo diritto è di cinque anni – dalla data in cui è stato concluso il contratto. Questo termine perentorio obbliga a circoscrivere la rateazione a cinque anni, e lo schema non permette di prevedere un compenso che l’acquirente deve pagare per il godimento dell’immobile nel periodo in cui lo ha abitato – come se fosse stato in affitto.

Non basta il venditore oltre a rimborsare quanto pagato dall’acquirente, deve anche pagare le imposte di acquisto o il compenso del mediatore, e pure le riparazioni necessarie e quelle che hanno aumentato il valore dell’immobile. non ci dobbiamo quindi stupire se questo tipo di vendita sia praticamente scomparsa.

La vendita con condizione risolutiva di inadempimento si fa preferire all’altro schema per diversi motivi. Un aspetto importante è che non ci sono limiti di tempo massimo per esercitare la risoluzione del contratto. Nel contratto che perfeziona questa compravendita bisogna indicare le condizioni che fanno scattare la risoluzione – come un unico ritardo di oltre 180 giorni o un ritardo che superi i trenta giorni nel versamento di 6-7 rate.

Se si verificano questi inadempimenti, le rate possono essere versate in parte, secondo gli accordi presi – mentre la parte che resta al venditore corrisponde all’equivalente dell’affitto. Il venditore in questo caso fa da banca al venditore e si può prevedere la possibilità che una banca conceda il mutuo e possa quindi sostituirsi al venditore.

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