La facoltà del debitore di “estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito” è garantita anche dal testo unico bancario – esattamente l’art. 40 comma 1 – ed è perciò contemplata da tutti i contratti di mutuo. Alcune banche stabiliscono un limite temporale18 mesi – prima del quale non è possibile fare nulla. La ragione di tale termine sarebbe legato al timore che il finanziamento perda il requisito di medio/lungo termine, con i relativi vantaggi di tutela per la banca.

Perché si può arrivare all’estinzione anticipata mutuo? Uno dei motivi è legato alla vendita di un immobile gravato da ipoteca. L’acquirente potrebbe chiedere al venditore l’estinzione anticipata e la cancellazione dell’ipoteca. Meglio questa scelta che l’accollo del mutuo quando la banca non libera il debitore originario, perché il venditore potrebbe essere chiamato a pagare le rate del mutuo se l’acquirente non lo facesse.

Un altro motivo è che il mutuatario potrebbe venire in possesso di una certa quantità di liquidità, e decidere di investire una parte o tutto il denaro per estinguere il mutuo. Una scelta di questo tipo può essere sensata se il tasso legato a tale finanziamento è elevato. Se il nostro mutuo ci pesa troppo, un’alternativa all’estinzione anticipata mutuo potrebbe essere la surroga.

Se decidiamo di utilizzare i nostri risparmi, o altra fonte di liquidità, per estinguere in tutto o in parte il mutuo, dovremmo prima anche vedere il possibile rendimento di questo denaro se venisse adoperato per un altro investimento, e confrontarlo con i risparmi realizzati in caso di estinzione del mutuo. Nel fare i conti non bisogna dimenticare di applicare alcuni correttivi al tasso del mutuo da utilizzare per il confronto. In primo luogo bisogna considerare che non ci sarebbe più il beneficio fiscale – pari al 19% degli interessi passivi.