Se decidiamo per l’estinzione anticipata del nostro mutuo, grazie alla legge n. 40 del 2 aprile 2007 – quella che ha convertito il cosiddetto Decreto Bersani -, non dobbiamo più pagare alcuna penale per l’estinzione anticipata totale o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale. L’unica condizione è che siano stati stipulati dopo il 2 febbraio del 2007.

Per i mutui stipulati prima di tale data vale la disciplina precedente, che consentiva alle banche la possibilità di pattuire contrattualmente una penale e cioè un compenso a loro favore, in caso di estinzione anticipata del mutuo. Il decreto Bersani ha stabilito che l’associazione bancaria italiana (ABI) ed le associazioni dei consumatori dovessero stabilire le misure massime delle penali applicabili in questa situazione.

Ecco il risultato del loro lavoro:
a) per i contratti di mutuo a tasso variabile, la penale massima sarà pari allo 0,50% del debito residuo. Questa percentuale scende allo 0,20% nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
b) per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati fino alla fine dell’anno 2000, la penale è pari allo 0,50% del debito residuo (anche in questo caso le percentuali scendono negli ultimi tre anni di vita del mutuo);
c) per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati a partire dal 2001, la penale è pari al 1,90% del debito residuo nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo, al 1,50% nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo, al 0,20% nel terz’ultimo anno di ammortamento del mutuo e lo 0% negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
d) per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati fino alla fine dell’anno 2000, le penali massime sono le stesse di quelle dei mutui a tasso variabile;
e) per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati a partire dal 2001, per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista con cadenza inferiore o uguale ai due anni, le penali massime sono le stesse di quelle dei mutui a tasso variabile;
f) per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati a partire dal 2001, per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista con cadenza superiore ai due anni, le misure massime delle penali applicabili saranno quelle della lettera a) o della lettera c) a seconda che, al momento dell’estinzione anticipata del mutuo, l’ammortamento del mutuo sia regolato rispettivamente a tasso variabile o a tasso fisso.

Se il contratto di mutuo prevede delle commissioni di estinzione di importo pari o inferiore a quelle stabilite dalla legge, si avrà diritto ad un’ulteriore riduzione.