Quello della cedolare secca è un regime fiscale agevolato che può essere scelto in via opzionale dai locatari, sia in fase di stipula del contratto di locazione che nelle annualità successive, previa esplicita comunicazione al locatore.

Tra i vantaggi della scelta della cedolare secca per i contratti di locazione vi è il fatto che si tratta di un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di bollo e di registro. Questo significa che per calcolare le tasse dovute al Fisco per quanto percepito con l’affitto dell’immobile, va applicata l’aliquota al 21% in caso di contratto a canone libero, o al 10% fino al 2017 e successivamente al 15%, in caso di contratto a canone concordato, invece di quella prevista per il proprio scaglione IRPEF. Da quest’ultimo punto si evince che la convenienza fiscale della cedolare secca, generalmente, aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF, ricordando che lo scaglione minimo IRPEF prevede oggi una tassazione al 23%.

Va però sottolineato che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene considerato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni quali la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico, il calcolo detrazioni IRPEF per carichi di famiglia, le detrazioni IRPEF per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi, le detrazioni IRPEF per canoni di locazione, per quelle legate ai lavori di ristrutturazione e così via.

Va inoltre ricordato che:

  • in fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato annualmente, mentre il canone annuo di locazione senza cedolare secca, ovvero in regime IRPEF, viene dichiarato al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede (al 95% nel caso di contratti a canone libero);

  • il reddito totale su cui calcolare l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% o 66,5% del reddito da locazione).

In caso di cedolare secca il vantaggio per il conduttore è di avere la certezza di non subire aggiornamenti del canone di affitto sulla base dei dati ISTAT, per tutto il periodo di durata della locazione. Lo svantaggio per il locatario, di conseguenza, è di dover rinunciare ad applicare aumenti di canone per tutta la durata del contratto al quale si applichi la cedolare secca.

La valutazione della convenienza, o meno, della cedolare secca è dunque piuttosto complessa e molto soggettiva. Bisogna analizzare i casi specifici per capire quale degli elementi sopra esposti pesi di più sul calcolo finale. Generalizzando al massimo si può affermare che:

  • la cedolare secca conviene ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
  • la cedolare secca non conviene quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.