L’esercizio dell’opzione della cedolare secca prevede il rispetto di alcuni adempimenti da parte del locatario, in caso di inadempimento si applicano le sanzioni previste dalla legge. Per ridurre il loro importo è tuttavia possibile accedere al ravvedimento operoso.

Registrazione contratto locazione

Ad esempio, in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, che di norma deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di entrata in vigore del contratto (se precedente), in generale si applicano le sanzioni previste dall’articolo 69 del DPR n. 131/86 (TUR) che usano come base di calcolo l’imposta di registro, non dovuta però in caso di cedolare secca. Nel dettaglio la norma prevede che:

“chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”.

In caso di cedolare secca, ha chiarito la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, il locatore è comunque tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.

Per sanare la tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate:

  • la ricevuta del versamento della sanzione, effettuato con il modello F24 ELIDE, nel quale va indicato il codice tributo “1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto“ (l’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto);
  • il modello RLI in ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.

Proroga cedolare secca

Tra gli altri adempimenti richiesti troviamo anche la comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’eventuale proroga dell’opzione della cedolare secca in caso di rinnovo del contratto di locazione. In caso di mancato adempimento, anche se non decade l’opzione della cedolare secca si applicano comunque le relative sanzioni. Il Dl 193/2017 ha infatti previsto che se il contribuente ha mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi, l’opzione resti valida. Tuttavia per il mancato adempimento vanno pagate le relative sanzioni pari a:

  • 50 euro, nel caso il ritardo non sia superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adempimento;
  • 100 euro se il ritardo nella comunicazione è superiore a 30 giorni.

Risoluzione anticipata

Qualora si decida procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione per il quale sia stata esercitata l’opzione della cedolare secca, l’imposta di registro di 67 euro non va versata, ma va rispettato l’adempimento che prevede la comunicazione della risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato, entro 30 giorni. In caso di ritardo si applica la sanzione pari al 3,75% di 67 euro, e gli interessi legali decorrono dopo il trentesimo giorno dalla risoluzione.