La cedolare secca sugli affitti è un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali comunali e regionali, imposte di bollo e registro. Si tratta quindi un particolare regime fiscale agevolato previsto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo numero 23/2011, per i redditi derivanti da canoni d’affitto, e riservato alle locazioni degli immobili ad uso abitativo, ma utilizzabile anche da cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro se ricorrono determinate condizioni. L’obiettivo è di incentivare il ricorso ai contratti di affitto regolari.

Aliquote

Le aliquote dell’imposta sostitutiva prevista con la cedolare secca si differenziano a seconda della tipologia di contratto di locazione stipulato:

  • aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti per gli immobili per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero;
  • aliquota ridotta del 15%, ovvero del 10% fino al 2017, per i contratti di locazione a canone concordato.

Requisiti

Per poter applicare la cedolare secca è necessario che l’immobile oggetto del contratto sia ad uso abitativo, elemento che si evince dalla categoria catastale dell’immobile oggetto di locazione: sono ammessi gli immobili appartenenti alle categorie da A1 a A11 (esclusa la A10 uffici o studi privati).

Altro requisito per poter usufruire della cedolare secca è che le abitazioni siano ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative indicati dal DL 551/88, art. 1, lettera a) e b) del dl 551/1988 o nei quali nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione dello stesso decreto sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Possono usufruire della cedolare secca anche i contratti a favore di studenti universitari fuori sede.

Non possono accedere invece al regime della cedolare secca: le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali, oltre ai soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni.

Adempimenti

Nel momento in cui decide di scegliere l’opzione della cedolare secca, il locatore deve preventivamente comunicare questa opzione al conduttore tramite raccomandata A/R indicando anche la volontà di rinunciare all’aggiornamento ISTAT del canone, ovvero all’adeguamento degli importi delle locazioni all’andamento dell’inflazione, per tutto il periodo di durata della locazione. Per esercitare/revocare l’opzione è necessario inviare il Modello RLI (Registrazione locazioni immobili) direttamente o avvalendosi degli intermediari abilitati, o recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Versamento

La cedolare secca va versata in acconto con metodo storico, cioè l’importo viene determinato sulla base della cedolare secca indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno precedente. Per il primo anno è possibile non versare l’acconto, oppure si può farlo con metodo previsionale, calcolando l’importo dell’acconto dovuto in base all’imposta che si prevede sia dovuta per l’anno in corso.

Il versamento dell’acconto può avvenire in due rate o in una unica, e va effettuato con il modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo:

  • 1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  • 1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.

Durata dell’opzione

L’opzione, una volta esercitata, rimane valida per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, o esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Dichiarazione dei redditi

In fase di dichiarazione dei redditi, la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, mentre senza cedolare secca, ovvero in regime di IRPEF, il canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede.

Il reddito sottoposto a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo, ma va tenuto in considerazione nel calcolo ISEE. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non è possibile fruire di oneri deducibili e detrazioni.

Nel modello 730 la cedolare secca deve essere indicata nel quadro B Redditi dei fabbricati e altri dati. Nel modello UNICO, invece, nel quadro RB – Redditi dei fabbricati.