La cedolare secca è un regime di tassazione sugli affitti facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali comunali e regionali, imposte di bollo e registro. Un particolare regime fiscale agevolato previsto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo numero 23/2011, per i redditi derivanti da canoni d’affitto, e riservato alle locazioni degli immobili ad uso abitativo, ma utilizzabile anche da cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro se ricorrono determinate condizioni.

Per beneficiare del regime della cedolare secca, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata oppure con l’inserimento nel contratto di apposita clausola, la volontà di rinunciare all’aggiornamento ISTAT del canone, ovvero all’adeguamento degli importi delle locazioni all’andamento dell’inflazione, per tutto il periodo di durata della locazione.

Per esercitare/revocare l’opzione è necessario inviare il Modello RLI (Registrazione locazioni immobili) direttamente o avvalendosi degli intermediari abilitati, o recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Le aliquote dell’imposta sostitutiva prevista con la cedolare secca si differenziano a seconda della tipologia di contratto di locazione stipulato:

  • aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti per gli immobili per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. Il D.L. n. 50/2017 ha introdotto novità per gli affitti brevi, con l’applicazione della cedolare secca al 21% anche ai contratti di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non è obbligatoria la registrazione, e nuovi adempimenti per tutti gli intermediari nei contratti di affitto, sia che questa attività venga esercitata attraverso portali web sia che avvenga mediante agenzie immobiliari o di intermediazione;
  • aliquota ridotta del 15%, ovvero del 10% per tutto il 2017, per i contratti di locazione a canone concordato. L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito che l’aliquota agevolata del 10% può essere applicata anche in caso di contratti transitori stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

Ricordiamo poi che il locatore ha l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga del contratto di locazione al termine dei quattro anni (per quelli a canone libero) o al più breve termine per quelli a canone concordato.

In caso di omessa presentazione del modello RLI, per effetto del recente DL 193/2016, non viene revocata l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione a patto che si possa dimostrare le volontà di mantenere attiva l’opzione, ovvero i pagamenti siano stati effettuati regolarmente e si sia compilato annualmente l’apposito quadro della dichiarazione dei redditi. Rimangono applicabili le sanzioni che sono state peraltro innalzate da 67 euro a 100 euro in caso di ritardo della comunicazione superiore a trenta giorni e da 35 euro a 50 euro per ritardi non superiori a trenta giorni.

La scadenza per il versamento della cedolare secca è la stessa prevista per l’IRPEF risultante dalla dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi-ex UNICO), comprese le scadenze per il versamento degli acconti. Il versamento avviene analogamente mediante modello F24.