Fino al 2017 i locatari, per i redditi derivanti da canoni d’affitto, hanno la possibilità di optare per contratti di affitto con canone concordato applicando il regime fiscale agevolato della cedolare secca al 10% (imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali comunali e regionali, imposte di bollo e registro). In generale si può affermare che tale scelta sia conveniente, considerando che l’aliquota minima IRPEF è del 23% e che tale possibilità è stata prevista dalla legge per spingere gli affittuari e i locatori a stipulare contratti in regola, Eppure, oltre agli indubbi vantaggi, la cedolare secca comporta anche degli svantaggi che dipendono sostanzialmente dalla situazione della dichiarazione dei redditi del locatore. Vediamoli entrambi nel dettaglio.

Vantaggi cedolare secca

Tra i vantaggi della scelta della cedolare secca per i contratti a canone concordato vi è sicuramente il fatto che si tratta di un’imposta sostitutiva, quindi non si devono pagare imposte di registro, marche da bollo, addizionali regionali e comunali, oltre ad applicare l’aliquota sostitutiva del 10%, invece di quella prevista per il proprio scaglione IRPEF. Da quest’ultimo punto si evince che la convenienza fiscale della cedolare secca, generalmente, aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF.

Per il conduttore c’è la certezza di avere di non subire aggiornamenti del canone di affitto sulla base dei dati ISTAT, per tutto il periodo di durata della locazione.

Svantaggi della Cedolare Secca

Tra i possibili svantaggi da valutare prima di optare per la cedolare secca al 10% c’è la considerazione che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene considerato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni quali la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico, il calcolo detrazioni IRPEF per carichi di famiglia, le detrazioni IRPEF per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi, le detrazioni IRPEF per canoni di locazione, per quelle legate ai lavori di ristrutturazione e così via.

Il locatore che si avvale del regime cedolare secca per l’affitto a canone concordato rinuncia all’adeguamento degli importi delle locazioni all’andamento dell’inflazione in base all’indice ISTAT per tutto il periodo di durata della locazione. In generale il locatario rinuncia ad applicare aumenti di canone per tutta la durata del contratto al quale si applichi la cedolare secca al 10%.

Ulteriori valutazioni

Nei calcoli da effettuare sulla propria situazione reddituale, nel valutare la convenienza della cedolare secca al 10% va considerato che, nella dichiarazione dei redditi:

  • la cedolare secca al 10% si applica sul 100% del canone incassato annualmente;
  • il canone annuo di locazione senza cedolare secca, ovvero in regime IRPEF, viene dichiarato al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede (al 95% nel caso di contratti a canone libero).

Riassumendo, in generale:

  • la cedolare secca al 10% potrebbe convenire ai locatari che hanno anche altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
  • la cedolare secca al 10% potrebbe non convenire se si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o quando non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto.

Secondo una stima della CGIA Mestre:

“Con l’eventuale applicazione della cedolare secca, solo i proprietari di immobili con livelli di reddito sopra i 28.000 euro godranno di significativi risparmi fiscali. Al di sotto di tale soglia, i benefici economici si ridurranno al lumicino, mentre nelle classi di reddito sotto i 15.000 euro, l’applicazione della cedolare secca comporterà un aumento di imposta, oscillante tra i 65 e gli 87 euro”.